1. De onderhandse verkoop:
a/ Het verkoopcompromis:
Zodra u het eens bent met de verkopers over de fundamentele voorwaarden van de aankoop, zult u meestal een verkoopcompromis ondertekenen. Dit wordt voorbereid door het vastgoedkantoor dat belast was met het te koop aanbieden van het goed of door de Notaris van de verkopers. Wij willen er uw aandacht op vestigen dat als het verkoopcompromis door een vastgoedkantoor is voorbereid, een controle door de Notaris van zowel de verkopers als de kopers onontbeerlijk is om uw belangen zo goed mogelijk te beschermen.
Het gebeurt vaak dat de kopers een aanbod tot aankoop ondertekenen voordat het compromis wordt ondertekend.
De grootste omzichtigheid is dan geboden, want als het aanbod tot aankoop ook door de verkopers is ondertekend, wordt de verkoop als definitief beschouwd. In de mate van het mogelijke moet het aanbod tot aankoop voor de ondertekening worden voorgelegd aan de Notaris, zodat hij kan nagaan of het correct is opgesteld.
Voor de hulp bij het opstellen van het aanbod tot aankoop en voor de controle van het compromis bent u de Notaris geen ereloon verschuldigd. Deze dienst is gratis.
b/ De authentieke akte:
De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de door de partijen overeengekomen termijn, meestal vier maanden berekend vanaf de datum van ondertekening van het compromis. Het betreft geen wettelijke maar wel een fiscale termijn. Wanneer deze termijn van vier maanden immers verstreken is, zijn het de partijen die het compromis moeten laten registreren en die de registratierechten moeten betalen. In het andere geval is het de Notaris die zich daarover ontfermt.
c/ De kosten:
De kosten die betrekking hebben op de aankoop van een onroerend goed omvatten: de registratierechten, de overschrijvingskosten, de dossierkosten, het recht op geschriften, het ereloon van de Notaris.
Wat de registratierechten betreft:
*In het Waalse Gewest: de registratierechten zijn een belasting die moet worden betaald aan de Staat. Zij bedragen 12,5% van de aankoopprijs. In sommige gevallen kunnen de rechten verminderd worden: vermindering voor bescheiden woning, vermindering voor aankopen met een “sociale” hypothecaire lening, vermindering op de vestiging van een hypotheek als waarborg voor een krediet of van een “sociale” hypothecaire lening in de vorm van een Eco-lening.
*In het Brusselse Gewest: de rechten bedragen 12,5%. Een vermindering van de grondslag is mogelijk bij naleving van bepaalde voorwaarden.
*In het Vlaamse Gewest: de rechten bedragen 12%. Een verlaagd tarief van 3% is ook mogelijk bij de aankoop een gezinswoning mits naleving van verschillende voorwaarden.
2. De openbare verkoop:
De openbare verkoop kan vrijwillig of in bepaalde gevallen verplicht zijn. De notaris die instaat voor dit type verkoop moet een specifieke publiciteit voeren betreffende het te koop aangeboden goed. Deze publiciteit bestaat uit aankondigingen in kranten en op het goed aangebrachte affiches.
De notaris moet in het bestek alle voorwaarden van de verkoop beschrijven om de potentiële kopers zoveel mogelijk informatie te verstrekken.
De verkoopzitting wordt vastgesteld volgens de door de notaris gemaakte publiciteit. Tijdens deze zitting zal het opbieden beginnen en worden voortgezet. Als het laatste hoger bod overeenstemt met de door de verkoper gewenste prijs, wordt de laatste opbieder de definitieve begunstigde. Als het laatste hoger bod echter niet overeenstemt met de gewenste prijs, kan een tweede zitting worden georganiseerd. Er begint dan een termijn van 15 dagen te lopen waarin elke kandidaat-koper een hoger bod kan doen. Als dat laatste is gebeurd, wordt een tweede zitting belegd waarin het opbieden wordt hervat.
De begunstigde moet de kosten binnen 5 dagen en de verkoopprijs binnen 6 weken betalen.
De vrijwillige openbare verkoop heeft vele voordelen: snelheid, transparantie, ruime publiciteit, geen makelaarscommissie, enz. De notaris zal dit graag met bespreken.